Les charges de copropriété ont légèrement baissé

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Argent & Placements Immobilier

A la faveur d’un hiver doux et de reports de travaux dus au contexte sanitaire, le niveau moyen des charges de copropriété a un peu diminué en 2020. Mais la baisse moyenne cache de fortes hausses des honoraires de syndic et du coût des assurances.

Les charges de copropriété ont augmenté de 67 % entre 2000 et 2020, selon l’Association des responsables de copropriété. Les charges de copropriété ont augmenté de 67 % entre 2000 et 2020, selon l’Association des responsables de copropriété.

Après avoir augmenté de 2 % en 2019, les charges payées par les copropriétaires pour assurer le fonctionnement de leur immeuble ont diminué de 2 % en 2020, selon l’Observatoire annuel de l’Association des responsables de copropriété (ARC).

En moyenne, les copropriétaires ont en effet payé l’an dernier 49,95 euros de charges par m2 habitable (ce qui représente sur l’année 2 997 euros pour un appartement de 60 m2), contre 50,95 euros en 2019.

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Les données de l’Observatoire de l’ARC sont calculées à partir de l’exploitation de la comptabilité de 2 500 copropriétés. Rappelons que les charges sont plus ou moins élevées en fonction du niveau d’équipement de l’immeuble, notamment s’il est doté d’un chauffage collectif, d’un gardien ou d’un ascenseur, mais que tous les immeubles doivent avoir une assurance et un syndic, et règlent des dépenses d’entretien.

Cette diminution enregistrée en 2020 est d’abord due à la baisse de près de 15 % des dépenses de chauffage collectif, poste qui représente un quart des dépenses des immeubles : en moyenne, un copropriétaire a payé 12,51 euros par m2 habitable pour le chauffage en 2020 contre 14,60 euros pour 2019. Un appartement de 60 m2 a ainsi réglé une note de 751 euros en 2020, contre 876 euros en 2019.

Gaz et fioul moins chers en 2020

« Un hiver moins rigoureux allié à une baisse du coût de l’énergie explique cette situation », indique Claude Pouey, responsable de l’Observatoire. L’étude fait part d’une consommation en calories inférieure de 9,80 % en 2020 par rapport à 2019. Et souligne de plus que les tarifs de plusieurs ressources énergétiques ont diminué – de 14,30 % pour le fioul, de 5,40 % pour le gaz. Le chauffage urbain, quant à lui, est stable après une augmentation de 2,60 % en 2019 et l’électricité augmente de 3,80 % après une hausse de 5,50 % en 2019, indique l’Observatoire.

Autre facteur d’économies dans les copropriétés : la situation sanitaire et les différents confinements ont incité les immeubles à reporter les travaux d’entretien non urgents ou non essentiels. Les dépenses d’entretien ont donc légèrement baissé en 2020 (– 1 %), à 7,21 euros par m2 contre 7,14 euros en 2019.

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Cette légère baisse, structurelle, du coût des charges de copropriété enregistrée en 2020 ne remet toutefois pas en cause la tendance lourde de ces dernières décennies : globalement, « les charges ont augmenté de 67 % (soit 3,2 % en moyenne par an) par rapport à l’an 2000 alors qu’elles n’auraient augmenté que de 30,3 % (1,4 % en moyenne par an) si elles avaient évolué selon le niveau de l’inflation », note l’étude.

D’autant qu’en dehors de l’énergie et des travaux d’entretien, tous les autres postes de charges ont crû, parfois dans des proportions importantes. C’est le cas des assurances des immeubles : + 5,70 % en moyenne.

« Le parc des immeubles en copropriété vieillit, les réseaux d’adduction d’eau et d’évacuation ne sont pas toujours entretenus comme il le faudrait avec des dégâts des eaux à la clé et une sinistralité en hausse », explique Xavier Saubestre, président d’Odealim, courtier en assurances pour les copropriétés.

Un copropriétaire s’est ainsi acquitté en 2020 en moyenne de 3,47 euros par m2 pour l’assurance de son immeuble, contre 3,29 euros en 2019. Les copropriétés peuvent faire baisser la note en mettant le contrat d’assurance en concurrence régulièrement et en négociant les primes et les franchises.

Hausse des honoraires de syndic

Autre forte augmentation, de 5,20 % : les frais de gestion de l’immeuble, c’est-à-dire les honoraires de syndic.

Ces honoraires sont réglementés et se composent en deux parties : d’une part le forfait, qui comprend toutes les tâches liées à la gestion de l’immeuble (tenue de la comptabilité, convocation de l’assemblée générale, etc.), et d’autre part les prestations particulières, facturées en sus (suivi des sinistres, recouvrement des impayés, etc.). Ces prestations sont souvent facturées au temps passé, c’est-à-dire à l’heure.

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« Certains syndics ont profité de la tenue retardée des assemblées générales, du fait de la crise sanitaire, pour augmenter leurs tarifs, les forfaits comme les tarifs horaires », dénonce Claude Pouey. Les copropriétaires ont parfois été mis devant le fait accompli lors d’une assemblée générale par correspondance. Et la mise en concurrence des syndics qui, en principe, doit se faire chaque année, a été difficile ces derniers temps.

« Pourtant, mettre le syndic en concurrence est un bon moyen de faire baisser la facture. Parfois, mettre simplement la proposition d’un concurrent à l’ordre du jour incite le syndic en place à rester raisonnable », relève Francis Bourriaud, directeur général de Syndicalur, qui accompagne les copropriétés dans leur changement de syndic. En moyenne, un appartement de 60 m2 a ainsi payé au total 406 euros pour la gestion de l’immeuble en 2020, contre 386 euros en 2019.

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Les frais de gardiennage ont également augmenté, de 3,50 %. Il s’agit du deuxième poste de dépenses après le chauffage, il représente 20,90 % des charges totales. Coût moyen : 10,58 euros par m2 en 2020, contre 10,22 euros en 2019.

« Les charges de personnel ont augmenté en raison de l’application rétroactive d’un avenant à la convention collective, mais aussi en raison de primes exceptionnelles d’un montant pouvant aller jusqu’à 1 000 euros versés dans le cadre de la crise pandémique », précise Claude Pouey.

Enfin, l’entretien des ascenseurs augmente de 1,50 % : un copropriétaire paie 3 euros par m2 et par an pour l’entretien de l’appareil. C’est 0,72 euro pour l’entretien de ses portes de parking, avec là aussi une augmentation de 1,50 % entre 2019 et 2020.

Nathalie Coulaud

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