Les bons réflexes pour investir dans une ville étudiante

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Argent & Placements Investissement locatif

Investir dans l’ancien et louer le logement à des étudiants peut s’avérer rentable à condition de bien choisir le type de bien et le quartier. Et de prendre en compte les spécificités de ce public.

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La fin de l’année scolaire approchant, les étudiants commencent à chercher des logements pour la rentrée… et seule une partie d’entre eux sera logée en résidence universitaire. En 2021, selon l’Association de résidences pour étudiants et jeunes (Arpej), il y a eu 350 000 demandes de logement en cité universitaire pour 173 000 places. « Les demandes affluent en ce moment », confirme Justine Renaudet, cofondatrice de Colette, structure qui aide les étudiants à se loger.

Si acheter un logement dans l’ancien et le louer à un étudiant peut être un placement intéressant, ce marché présente des particularités qu’il faut connaître avant de se lancer.

Miser sur des petits logements

Vous pensez investir sur ce créneau ? Acheter une petite surface est souvent une bonne idée : 55 % des étudiants recherchent en priorité un studio, selon le site de location entre particuliers LocService, qui a étudié environ 40 000 demandes de location. Un appartement avec deux pièces est le choix de seulement 19 % des étudiants – plus aisés ou en couple.

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« En achetant une petite surface, l’investisseur peut par ailleurs espérer une bonne rentabilité, les studios sont loués plus chers au mètre carré que les grands appartements », affirme Mathieu Darras, fondateur de Brickmeup, plate-forme qui aide les particuliers à se constituer un patrimoine immobilier.

Bien choisir sa ville… et son quartier

Opter pour des locataires étudiants implique de choisir une grande ville universitaire et, au sein de celle-ci, de sélectionner un quartier particulièrement apprécié par ce public. Parmi les critères importants : une bonne desserte par les transports en commun.

Selon les calculs de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), parmi les trente communes françaises comptant le plus d’étudiants, c’est Saint-Etienne qui arbore le meilleur rendement brut, à 8,9 % (avec un prix d’achat moyen de 1 444 euros le mètre carré pour un studio, et un loyer mensuel médian de 10,70 euros par mètre carré).

Après Saint-Etienne viennent Limoges (rendement brut à 7,6 %), Valenciennes, dans le Nord, (6,9 %) et Nancy (6,3 %). La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du bien, incluant les travaux d’arrivée. L’observatoire Clameur, mis en place par les professionnels de l’immobilier, permet de se faire une idée des loyers dans la ville où on souhaite investir.

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Mais il ne faut pas se focaliser uniquement sur ces moyennes, car, selon les quartiers, d’autres territoires s’avèrent intéressants. Dans une analyse récente du marché locatif des principales villes étudiantes françaises, la plate-forme Investissement locatif présente ainsi à Rouen (5,5 % de rentabilité moyenne dans la ville, selon la Fnaim) un projet rapportant 6,71 % pour l’achat (107 343 euros) d’un studio de 29 mètres carrés dans le quartier Saint-Sever, rapportant 7 200 euros de revenus locatifs par an.

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