Économie Immobilier

Une étude bat en brèche les idées reçues sur la prétendue transparence du marché immobilier que permettrait l’open data.

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Devant une agence immobilière, à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), le 23 mai 2021. Devant une agence immobilière, à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), le 23 mai 2021.

L’information sur le marché immobilier et les prix des logements est devenue exubérante, se déversant dans la presse et sur une soixantaine de sites d’annonces (SeLoger, Leboncoin, PAP), de professionnels (ORPI, Century 21), d’applications pour estimer un bien (MeilleursAgents, Drimki, effiCity), sans oublier ceux des notaires.

Mais c’est surtout l’ouverture en libre accès, depuis avril 2019, de toutes ces données, collectées, depuis 2015, sur l’application gouvernementale Demande de valeur foncière, qui, malgré son nom rébarbatif et son maniement peu convivial, « a marqué un tournant dans l’information aux particuliers, très nombreux à la consulter, et suscité le développement d’au moins une dizaine d’interfaces [applications] destinées au grand public, fondées sur ces données », expliquent les sociologues Alexandre Coulondre, chercheur au Laboratoire techniques, territoires et sociétés, et Claire Juillard, chercheuse indépendante et fondatrice d’Oggi Conseil.

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Dans une étude publiée mardi 6 juillet, ils se sont livrés à un exercice inédit : mesurer l’effet sur le marché immobilier de l’accès désormais beaucoup plus large et diversifié aux données sur les prix de toutes les transactions. Ils ont, pour cela, interrogé, entre décembre 2020 et janvier 2021, un échantillon représentatif de 993 vendeurs ayant cédé un bien au cours des deux années précédentes, et considérés comme décisionnaires dans le processus.

« Des prix parfois du simple au double »

Leurs conclusions vont à l’encontre de quelques idées reçues, comme le fait que cet accès amélioré favoriserait la transparence du marché, aurait un effet modérateur sur les prix ou que ces derniers dépendent de l’offre et de la demande. Eh bien, non ! L’étude établit que 86 % des vendeurs consultent bien, au préalable, des informations variées sur le prix des logements (prix au mètre carré, médian, de biens vendus voire mentionnés dans les annonces), s’abreuvant à plusieurs sources dans une logique de « panier garni », disent les auteurs, et 14 % de sondés ne s’informent pas sur les prix en vigueur et fixent le leur en fonction du prix d’achat, fût-il ancien, ou de leurs besoins financiers pour se loger ailleurs.

Seuls 38 % des sondés vont chercher ces données de prix en direct, sur Internet, sans l’aide d’un intermédiaire (notaire, agent immobilier, mandataire…), et 11 % des vendeurs sont de gros consommateurs de données et se recrutent plutôt dans les catégories socioprofessionnelles aisées, en zone urbaine, et où le marché est tendu. Or consulter beaucoup de données a un inconvénient. « Les résultats des estimations en ligne ainsi glanés aboutissent à des prix très hétérogènes, parfois du simple au double, qui floutent la vision du marché des particuliers », remarque Claire Juillard.

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