Et si acheter sa résidence secondaire devenait un investissement rentable?

Il y a 1 semaine 32

Il est loin le temps où la résidence secondaire était vue comme une survivance du passé, une habitude française bien trop coûteuse au vu des satisfactions qu’elle rapporte... Et puis la crise sanitaire est passée par là et ceux qui disposaient déjà d’un point de chute à la campagne ont commencé à en profiter à plein et les autres ont été de plus en plus nombreux à vouloir leur emboîter le pas. Désormais, la plupart des Français valorisent beaucoup plus fortement l’agrément et le confort de vie que leur apporte leur résidence secondaire.

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Mais ce lieu de villégiature reste généralement identifié avant tout comme un foyer de coûts. Même ceux qui sont prêts à la mettre en location n’escomptent guère mieux que couvrir la totalité de ses frais de fonctionnement, voire une partie seulement. Il est vrai que la mise en location par le propriétaire est souvent artisanale et fastidieuse, débouchant sur peu de nuitées louées. «Nous sommes persuadés qu’une résidence secondaire bien choisie et bien gérée, cela rapporte bien plus que des soucis et des dépenses puisque dans le meilleur des cas, l’investissement peut s’avérer plus rentable qu’une location classique de longue durée», estime Alexis Cohen, PDG de Mansio.

Ticket moyen: 500.000 à 600.000 euros

Cette jeune pousse, née pendant la crise sanitaire, rassemble des startupers qui se sont notamment connus chez Uber et qui ont décidé d’optimiser le marché des résidences secondaires dont ils ont perçu tous les intérêts durant les confinements successifs. Sur six grandes zones (région parisienne, Normandie, Côte d’Azur et Luberon, bassin d’Arcachon et côte girondine, côte basque et Landes, Alpes du nord), la société propose un accompagnement complet depuis la recherche du bien (ainsi que le financement et les tâches administratives), jusqu’à la rénovation et l’ameublement, en passant par la gestion locative voire la conciergerie. Elle revendique ce suivi individualisé et l’aspect clé en main mais ne cherche pas à se positionner sur un créneau particulièrement haut de gamme. «Pour le moment nos premières acquisitions tournent en moyenne autour de 500.000 à 600.000 euros, précise Alexis Cohen, mais cela peut aller du petit appartement pied à terre à la luxueuse villa.»

Un appartement à Fréjus

Pour le compte du Figaro immobilier, Mansio a réalisé deux simulations. Dans le premier cas, il s’agit d’acquérir un petit appartement de 55 m² disposant de deux chambres et d’une salle de bains, en plein cœur de la ville de Fréjus. Le bien est affiché à 179.000 euros et reviendra à l’acheteur à 196.900 euros une fois que l’on a ajouté les frais de notaires et les honoraires de Mansio. Du côté des recettes, on admet que le logement est proposé à la location 315 jours par an pour laisser au propriétaire 50 jours pour en profiter. Selon les statistiques fournies par Mansio, le taux d’occupation moyen est de 59% dans ce secteur et le tarif de la nuit y est de 85 euros en moyenne. Des éléments qui permettent d’escompter 15.797 euros de recettes annuelles (315 x 0,59 x 85). Reste à déduire les frais: 1032 euros de charges et 3159 euros de frais de gestion pour Mansio (qui prélève 20% des loyers en gestion locative). Rappelons que la gestion de locations touristique est bien plus gourmande en main-d’œuvre que la gestion locative classique, d’où des frais bien plus important. Il reste donc 11.606 euros, soit un rendement de 5,9% et un gain net de 35 par mois en admettant que l’acquisition est entièrement financée par un emprunt sur 20 ans. Une fois le prêt remboursé, l’opération dégage 1053 euros de bénéfice par mois.

Un chiffre optimiste puisqu’il ne tient pas compte ni des travaux de réparation et d’entretien, ni de la fiscalité qui pourrait bien s’envoler sur les résidences secondaires. Une objection que balaie Alexis Cohen. «Il faut compter en général pour l’entretien annuel courant un budget de 0,5 à 1,5% de la valeur globale par an, souligne-t-il. Même si la fiscalité devait s’envoler, on ne dépasserait pas les 2%», estime-t-il.

Une propriété sur les hauteurs de Trouville

Dans le deuxième cas de figure, il s’agit d’une propriété normande sur les hauteurs de Trouville-sur-Mer. Ce bien de 177 m² habitable (5 chambres, 3 salles de bains) avec piscine et 1 242 m² de terrain est proposé à 850.000 euros, soit 935.000 euros tous frais compris pour l’acheteur. Le taux d’occupation est ici plus faible; 41% mais le prix moyen de la nuitée s’envole à 440 euros. En admettant toujours que le bien est proposé à la location 315 jours par an afin de s’en réserver 50, on obtient une recette de 56.826 euros (315x0,41x440). Une fois que l’on a déduit les 1470 euros de charge et les 11.365 euros de frais de gestion de Mansio, il reste 43.991 euros. Cette fois-ci, l’opération nécessite un effort d’épargne de 865 euros si elle est intégralement financée par un prêt immobilier sur 20 ans. Passé ce délai, la maison normande rapporterait 3788 euros par mois (en plus des 50 jours d’agrément).

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