Condamné à rembourser 9700 € pour avoir loué son bien 650 € trop cher

Il y a 1 semaine 31

À la relocation, le non-respect du plafonnement des loyers peut coûter cher. Un propriétaire parisien l’a appris à ses dépens. Le 3 septembre 2020, le contrat de location de son 3-pièces (68,5 m² habitables), dans le 6e, prend fin. Un mois plus tard, il loue à nouveau son appartement au prix de 2700 euros par mois (hors charges) - soit environ 39 euros le m² -, moyennant également une provision mensuelle pour charges de 175 euros. Un montant supérieur de 645 euros au loyer payé par la précédente locataire.

Or, en cas de changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier appliqué (du moins dans les zones urbaines de plus de 50 000 habitants, «où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements»). Des exceptions sont admises s’il n’a pas été revalorisé durant les 12 mois précédant le nouveau bail (sans dépasser l’Indice de référence des loyers ou IRL) ou si le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration de moins de 6 mois, selon un décret du 27 juillet 2017 qui prend fin le 31 juillet 2022.

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Le 20 décembre 2021, soit plus d’un an après la signature du bail, la locataire assigne le propriétaire en justice alors qu’elle avait pourtant accepté le loyer de 2700 euros. «Un locataire dispose de trois ans à partir de la signature du bail, pour contester un loyer qu’il juge trop élevé, en l’absence d’un complément de loyer inscrit au contrat de location (article 7-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), rappelle l’avocat du cabinet Stas & Associés. Ce délai est raccourci à trois mois en cas de complément de loyer (article 140, III, B de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018)». Sans compter que beaucoup de locataires, surtout à Paris où se loger est cher et compliqué, préfèrent payer un surplus, avoir un logement et s’assurer les faveurs du propriétaire en cas de travaux à réaliser. Quitte, en cas de dégradations des relations - la locataire reprochait au propriétaire de ne pas vouloir changer trois fenêtres «fuyardes et brisées» -, à contester a posteriori, le loyer. Ce qui est donc le cas dans l’affaire qui nous occupe.

2650 euros de charges non justifiées

La locataire a réclamé d’être remboursée du trop-perçu et que son loyer soit ramené à 2055 euros par mois. De son côté, le propriétaire, qui s’appuie sur le loyer moyen de son quartier (43 euros le m²) estimé par le site Se Loger, a considéré que le précédent loyer - près de 29 euros le m² - était sous-évalué. Insuffisant pour le Tribunal judiciaire de Paris qui, le 8 juin dernier, a donné gain de cause à la locataire, en s’appuyant sur le décret précédemment cité, dans une décision que Le Figaro s’est procurée. Le propriétaire doit, selon la Justice, «justifier de loyers de référence représentatifs de l’ensemble des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables». Ce qu’il n’a pas fait, a jugé le tribunal. «En l’absence de la démonstration de la sous-évaluation du loyer payé antérieurement à la relocation de l’appartement, (le bailleur) ne peut prétendre à une augmentation du loyer versé par (la locataire)», affirme le Tribunal judiciaire de Paris.

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Dès lors, le propriétaire a été condamné à rembourser plus de 9700 euros pour une période allant du 10 octobre 2020 au 31 décembre 2021. Un montant sous-évalué d’environ 800 euros par la justice en raison d’une erreur de calcul. «Et c’est sans compter le surplus pour les six premiers mois de 2022 (3870 euros), période pour laquelle la régularisation n’a pas encore eu lieu, car ma cliente a continué d’occuper l’appartement et de payer les 2700 euros de loyers en attendant la décision de justice», affirme Me Valentin Simonnet, l’avocat qui défend la locataire. Soit au total près de 14.400 euros de surplus de loyer.

Et ce n’est pas tout car le Tribunal judiciaire de Paris a aussi condamné le propriétaire à rembourser 2650 euros à la locataire. Il s’agit des charges payées par le locataire sous forme de provisions (mensuelles ou trimestrielles) dont le montant est ensuite comparé en fin d’année avec les dépenses réelles de la copropriété (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). «(Le bailleur) n’a fourni aucun élément de sorte que la provision mensuelle de 175 euros n’est pas justifiée», argumente le tribunal. À ces 2650 euros s’ajoutent enfin 340 euros de frais de diagnostic et 1000 euros de frais d’avocat.

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