Comment estimer son bien immobilier ?

Il y a 1 semaine 22

29 Avr 2021 / par Logic-immo.com

Vous voulez vendre, mais cherchez à estimer la valeur de votre bien ? Celle-ci dépend de plusieurs critères que savent très bien décrypter les professionnels. 

Cozy kitchen with a small dinner table. Interior design.

Les critères pour estimer son bien immobilier 

L’estimation d’un bien immobilier dépend de nombreux paramètres. Sa valeur n’est plus forcément celle à laquelle vous l’avez acheté. Très souvent, elle est à la hausse grâce à l’évolution du marché immobilier, mais le prix est fonction de données particulières : 

– l’évolution du marché de l’immobilier dans la région ;

– l’offre et la demande sur ce type de bien ;

– la localisation exacte ;

– l’état du bien ;

– ou encore le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui détermine l’affectation des sols pour chaque terrain de la commune.

La valorisation dépend aussi du lieu, de l’orientation, du voisinage… Si le bien est parfaitement entretenu, rénové avec des matériaux de qualité, s’il possède un espace extérieur bien aménagé et par exemple une piscine, la surcote au m2 peut être au minimum de 15 %. En revanche, certains défauts d’entretien peuvent coûter cher. 

Un bien à rénover entièrement pourra subir une décote jusqu’à 30 % de sa valeur en bon état ! S’il ne s’agit que d’un défaut d’agencement et de décoration, elle peut se limiter à 10 %. Pour réaliser une estimation juste par soi-même, ou choisir un professionnel, voici nos conseils. 

Réaliser soi-même une première estimation 

De nombreuses agences immobilières proposent une pré-estimation en ligne, gratuitement et sans engagement. Vous y obtiendrez un prix moyen au m2 en répondant simplement à quelques questions : 

– localisation du bien

– surface habitable

– nombre de pièces

– équipements, état et environnement

– étage pour un appartement

– surface du terrain pour la maison… 

Vous pouvez aussi vous connecter la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) qui permet de consulter les prix de ventes des biens immobiliers similaires au vôtre sur les cinq dernières années. Les chiffres proviennent des notaires et du cadastre et ne concernent malheureusement pas les ventes de l’année en cours. L’estimation DVF n’est donc pas toujours représentative de l’état actuel du marché, mais reste un bon indicateur pour avoir une idée de ce que vaut son bien.

Toutefois, la manière la plus fiable d’estimer son bien est encore de faire confiance à un professionnel (agent, expert ou notaire) qui a l’habitude du marché local. En effet, souvent, l’estimation en ligne ne prend pas en compte les taux de négociation qui dépendent de l’offre et de la demande et peuvent varier selon les villes ou les régions.

Important

Ne pas confondre évaluation et expertise immobilière : 

– l’évaluation consiste à définir le prix le plus juste possible en vue de vendre un bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix. 

– l’expertise consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien afin de calculer les droits de succession ou l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en fonction de paramètres financiers, techniques et juridiques.

Faire estimer son bien immobilier par un professionnel 

Agent ou expert immobilier, à quel spécialiste se fier ? Les deux ont pour objectif de déterminer le « juste » prix, c’est-à-dire celui qui garantit une vente dans les meilleurs délais en laissant une possible marge de négociation. Vous pouvez vous adresser à des agences immobilières qui proposent une estimation gratuite de votre bien. Avec une bonne connaissance du marché, l’agent immobilier se base sur les derniers prix réels des ventes et sur les attentes des acheteurs potentiels. 

Vous pouvez également confier cette tâche à un expert immobilier agréé. À la tête d’un cabinet spécialisé dans l’évaluation de biens immobiliers de tous types (maison, appartement, terrain…), il promet une estimation fiable… mais payante. L’expert facture des honoraires en fonction du temps passé sur votre dossier. Le tarif peut varier d’une société à l’autre. N’hésitez pas à réclamer un devis avant d’accepter ses services.

Le notaire, qui enregistre et officialise toutes les transactions immobilières, est aussi un professionnel bien placé pour connaître la valeur réelle des biens immobiliers dans la ville ou la région dans laquelle il exerce. C’est un officier ministériel, et ses méthodes d’estimation sont reconnues. Il a notamment accès à une base de données qui contient toutes les informations sur les transactions. Si le notaire ne fait qu’estimer votre bien, vous ne paierez que ses honoraires libres. Comptez en moyenne entre 250 et 300 €.

A savoir

La base de données dont se servent les notaires est constituée à partir de ventes réalisées les années précédentes. L’estimation n’est donc pas toujours représentative de l’état en cours du marché immobilier. 

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