Argent & Placements Immobilier

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est une option pour se créer un complément de revenus en vue de la retraite, sans alourdir son imposition actuelle.

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Parce qu’elles distribuent des revenus réguliers, les sociétés civiles de placement immobilier, les fameuses SCPI, sont particulièrement adaptées aux investisseurs désireux de se préparer un complément de revenus pour la retraite. Le principe : vous achetez des parts de ces sociétés qui investissent dans l’immobilier, majoritairement tertiaire (bureaux, commerces, etc.), et vous touchez ensuite une partie des loyers encaissés par la société de gestion.

Si ce placement présente de nombreux atouts et séduit les épargnants – 1,7 milliard d’euros ont été collectés par les SCPI durant le premier trimestre 2021, selon la plate-forme de distribution France SCPI –, il y a un aspect à ne pas négliger : les loyers touchés sont taxés avec les autres revenus au barème progressif de l’impôt et soumis, en sus, aux prélèvements sociaux de 17,2 %. De quoi amoindrir la rentabilité de ce placement, pour les contribuables fortement imposés.

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« Les plus fortunés alourdiront aussi leur base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière [IFI], puisqu’il s’agit d’un placement immobilier », rappelle Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC Continental Europe.

Il existe néanmoins une astuce pour investir dans des SCPI sans alourdir ses impôts : acheter les parts en démembrement temporaire de propriété. Techniquement, la société de gestion scinde leur propriété en deux et vend, pour une durée déterminée, d’un côté leur nue-propriété (le droit de possession) et de l’autre leur usufruit (le droit de jouissance).

Des parts moins chères

Dans l’optique de préparer sa retraite, c’est la nue-propriété temporaire qu’il convient d’acquérir. Ainsi, pendant le démembrement, aucun revenu ne sera perçu, puisque c’est l’usufruitier qui les encaissera. C’est également lui qui sera redevable de l’intégralité de l’IFI. Grâce à ce démembrement temporaire, le nu-propriétaire se constituera donc un capital pour sa retraite sans voir augmenter son imposition. Au terme de l’opération, la pleine propriété lui reviendra automatiquement, sans frais supplémentaires.

« En faisant coïncider son départ à la retraite avec la fin du démembrement temporaire, les revenus de la SCPI permettent de compenser la chute de revenus », souligne Frédéric Durand, président de Foncières et territoires.

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Outre cet atout fiscal, l’achat en démembrement permet aussi de se constituer un patrimoine à moindre coût. « Comme l’usufruitier encaisse tous les revenus pendant une période donnée, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote [une réduction] à l’entrée sur le prix des parts », explique Jean-Marie Souclier, directeur général de Sogenial Immobilier.

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