Ces villes moyennes qui prennent vraiment leur revanche, et les autres...

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Plus vertes, à «taille humaine», offrant une meilleure qualité de vie, les villes moyennes ont redoré leur blason pendant la crise sanitaire. L’essor du télétravail a notamment accentué cet effet. Plus de 80% des Français considèrent ainsi qu’habiter dans une ville de taille moyenne est préférable au fait d’habiter dans une grande métropole, selon le Baromètre 2021 des territoires sur l’attractivité des villes moyennes de l’Ifop. Les migrations des centres urbains vers les villes moyennes ont surtout été visibles en région parisienne. Mais cette revanche des villes moyennes n’est pas homogène, elle varie selon les territoires, soulignent les deux études de l’institution rattachée auprès du Premier ministre France Stratégie, parues ce lundi, à la demande de la ministre de la Cohésion des territoires, Jacqueline Gourault. Elles s’appuient sur 202 villes moyennes françaises, de plus de 10.000 habitants, loin des grandes métropoles, et situées dans des zones urbaines de plus de 20 000 habitants .

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Ces villes moyennes hébergent 35% de la population contre 47% pour les métropoles. 42% des villes moyennes étudiées ont une trajectoire supérieure à la trajectoire nationale, avant la pandémie. Ces villes sont majoritairement situées sur le littoral atlantique, comme Bayonne, Rochefort ou Royan, sur le pourtour méditerranéen (de Sète à Perpignan) ou dans la vallée du Rhône (par exemple Valence ou Orange). Celles suivant la même dynamique que la trajectoire nationale représentent 27% des villes moyennes et s’étendent sur l’ensemble du territoire: sur le littoral breton mais aussi dans l’est de la France comme Belfort ou Reims ou encore dans le Centre comme Moulins.

Les villes en deçà des évolutions nationales, dites en retrait, sont rares et représentent seulement 16% des villes moyennes. Elles sont presque toutes regroupées dans le centre de la France à l’image de Châteauroux et dans le quart nord-est telles que Sedan.

Quel a été l’impact de la pandémie sur ces villes dites moyennes à court terme? Le marché de l’immobilier a globalement été dynamique pendant la pandémie et ce quels que soient les territoires. «À ce stade, il est donc difficile de conclure à un regain d’attractivité des villes moyennes», selon l’étude.

Un effet diffus de la pandémie

L’effet de la pandémie est «hétérogène», les villes moyennes ayant des «trajectoires variées», affirme Claire Rais Assa, une des auteurs de l’étude. «Toutefois la plupart des villes moyennes avaient déjà des trajectoires dynamiques et la pandémie est venue renforcer cet effet», assure Claire Rais Assa. L’exemple de Sète (34), en région Occitanie, est criant: ces dix dernières années, elle a connu une forte augmentation annuelle des prix de l’immobilier, de 2,7 % par an. La pandémie n’a pas ralenti ces dynamiques: les prix immobiliers ont explosé de 12,8 % entre 2019 et 2020.

La pandémie a également accentué les baisses de prix préexistantes dans certaines villes. Chaumont, une ville moyenne de la région Grand Est, préfecture de la Haute-Marne (52), a une trajectoire qui va à rebours de celle de la dynamique nationale au cours de ces dix dernières années. Les prix de l’immobilier ont baissé de 2,1 % par an. «Il faut considérer les trajectoires passées. La pandémie a accentué cette trajectoire décroissante, dans le cas de Chaumont», analyse Claire Rais Assa. Les prix de l’immobilier ont en effet chuté de 7,6% entre le second semestre 2019 et le second semestre 2021.

Une dynamique nuancée par celle des métropoles

Sur la décennie précédant la crise sanitaire, les villes moyennes étaient moins dynamiques que les métropoles, surtout en ce qui concerne leurs pôles, ou communes centres: les prix médians de l’immobilier avaient baissé de 6,5 % dans les pôles alors que pour les métropoles l’augmentation a été de 7 % dans les pôles. Les métropoles tirent leur épingle du jeu. Elles concentrent la plupart des créations d’emploi et des hausses de prix de l’immobilier. Le prix médian d’une maison ancienne de 4 pièces s’élève à 207.000 euros dans les métropoles contre 155.000 euros dans les villes moyennes, en 2019, au sein des pôles comme des couronnes.

«Les villes moyennes ont quand même pour une large part des trajectoires dynamiques, qu’on regarde la démographie, l’emploi, les prix de l’immobilier. Pendant la crise, cette dynamique s’est plutôt confirmée», conclut Claire Rais Assa.

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