Marché immobilier en 2021: des perspectives en demi-teinte

Il y a 1 semaine 56

La crise sanitaire liée à l’épidémie de coronavirus et ses deux périodes de confinement consécutifs ont bien entendu bouleversé le marché immobilier français l’an dernier. "Le marché immobilier a évolué sur un faux rythme : gelé pendant le premier confinement, euphorique à la reprise et pendant les premières semaines de l’été, puis ralenti de nouveau en novembre et décembre", constate Yann Jéhanno, président du réseau d’agences immobilières Laforêt. Deux tendances déjà marquées ont été confirmées : que ce soit pour des résidences principales ou des logements secondaires, certains ont délaissé les centres-villes et les milieux très urbains pour s’installer de préférence dans des maisons au vert.

"La demande des candidats à la propriété a bondi de 10% pour les maisons et a reculé de 9% pour les appartements", indique Laforêt. Mais la grande ruée, notamment francilienne, vers les campagnes n’a pas eu lieu, sauf pour les résidences secondaires… "De nombreuses familles en ont eu envie comme en témoignent les chiffres record de fréquentation des sites Internet de nos agences sur les maisons, analyse Laurent Vimont, président de Century 21 France. Mais les signatures ont été assez rares,

car il faut tenir compte de la scolarisation et les trajets domicile-travail malgré le télétravail".

Coup de frein sur le crédit immobilier

Un écueil est venu toutefois entraver les velléités des acquéreurs : l’accès au crédit. Certes les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont été extrêmement attractifs tout au long de l’année, malgré un léger rebond après le premier confinement, restant sous le seuil des 1,30% en moyenne hors assurance et toutes durées d’emprunt confondues, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Après les appels à la modération dans l’octroi des prêts immobiliers lancés et répétés par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) depuis décembre 2019, les banques ont durci leurs conditions d’attribution : notamment un strict respect de la règle des 33% d’endettement, mais également des exigences accrues en matière d’apport personnel (au moins 20% du coût de l’opération, dont la moitié pour s’acquitter des frais dits de notaire et droits de mutation) et de "reste à vivre", le revenu disponible des ménages après remboursement des mensualités de crédit. A noter que ces injonctions ont été assouplies en fin d’année pour soutenir la demande et devraient donc être appliquées dès le premier trimestre 2021.

Des volumes de ventes en baisse

Résultat, le volume de transactions a reculé de 10 à 15% au total en France, selon les estimations des professionnels l’an dernier, avec un recul plus important en Ile-de-France et à Paris, faisant repasser le marché sous la barre du million de ventes de logements : entre 960.000 et 990.000 transactions, selon le portail Meilleurs Agents, 980.000 selon la Fnaim (Fédération Nationale des Agents Immobiliers). Un excellent score en pleine crise, par rapport au record de 1,065 million de ventes comptabilisées en 2019.

Les ventes ont chuté de 35% dans la capitale, selon Century 21 (-17% selon la Fnaim, -14% selon Laforêt), et de –22% en Ile-de-France (-10% selon Laforêt, -13% en petite couronne et -9% en grande couronne, selon la Fnaim). Si les chiffres définitifs sont à confirmer, la recherche de surfaces plus grandes et plus abordables est certaine, entraînant un report de la demande. "Les villes moyennes ont fait figure de locomotives pour le marché en 2020. La situation économique et sanitaire et l’essor du télétravail ont accéléré l’envie d’un mode de vie plus cocooning qui se profilait déjà depuis plusieurs mois. Les Français ne veulent pas se priver totalement des commodités et des infrastructures des métropoles, mais privilégient le confort global de leur cadre de vie", estime Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi.

Des prix immobiliers toujours en hausse

Les prix immobiliers, eux, ont fait de la résistance et ont continué d’augmenter, dans la lancée des années précédentes : "Il faut se rappeler que la demande reste supérieure à l’offre, dans un contexte où le manque de logements perdure", explique Laurent Vimont. En moyenne nationale, les prix ont progressé de 4,1% pour les maisons et 1,2% pour les appartements". Même constat chez Laforêt : "Les maisons faisant partie des biens les plus convoités, leur prix a davantage augmenté (+5,3%) que celui des appartements (+3%)". Pour la Fnaim en revanche, les prix ont augmenté de 5,3% pour les appartements, contre 2,4% pour les maisons. Malgré la baisse des ventes, les prix à Paris et en Ile-de-France ont eux aussi continué d’augmenter. Dans la capitale, le prix moyen du mètre carré dépasse toujours les 10.000 euros.

Une année à venir sous tension

Pour 2021, les professionnels demeurent optimistes, rappelant que les Français veulent toujours autant investir dans la pierre, tant pour leur résidence principale que pour se constituer un patrimoine grâce à  l’investissement locatif, segment qui a représenté près de 30 % des ventes dans l’ancien l’an dernier, selon Century 21. Autre facteur décisif : le maintien des taux de crédit à un niveau très attractif, avec des conditions d’octroi plus favorables, tandis que la location reste chère. Les Français veulent investir le plus tôt possible et la pierre conserve son statut de valeur refuge.

En conséquence, le volume des transactions devrait, selon les professionnels, rester stable pour 2021. Les perspectives sur les prix sont plus réservées. "Ils pourraient se stabiliser à Paris et en Ile-de-France mais poursuivre leur hausse dans les régions où il y a encore des marges de progression", remarque Laurent Vimont. Meilleurs Agents table sur une accalmie des prix, avec une hausse moyenne sur l’ensemble du territoire d’environ 1%. "L'épargne que les Français ont constituée cette année pourrait être un solide vecteur de reprise. Reste l'incertitude liée à l'efficacité des mesures de soutien mises en place par l'État et à l'impact du plan de relance qu'il est à ce jour difficile d'évaluer", note Yann Jéhanno.

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