Location : le palmarès des grandes villes dans lesquelles investir

Il y a 1 semaine 39

Sécuriser sa rentabilité en choisissant la bonne ville

Chaque année, des milliers de Français misent sur l'investissement locatif, dans l'ancien comme dans le neuf. Objectif ? Se constituer un patrimoine à crédit afin de toucher des revenus complémentaires, notamment en vue de la retraite. Avec, quand c'est possible, un bonus fiscal supplémentaire. Dans le neuf, il s'agit du dispositif de défiscalisation Pinel, prorogé à l'identique jusqu'au 31 décembre 2022 : une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi (plafonné à 300 000 euros et 5 500 euros le m²) en fonction de la durée d'engagement de mise en location (six, neuf ou douze ans). En contrepartie, les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique (ABis, A, B1 et B2, ou C sur agrément) tandis que les locataires sont soumis à des conditions de revenus.

« Le Pinel a également été reconduit pour les deux années suivantes, 2023 et 2024, mais avec des taux de réduction d'impôt dégressifs », souligne Martin Cortet, expert en finances personnelles à Tacotax. Ceux-ci seront de 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023, puis de 9 %, 12 % et 14 % en 2024. Le dispositif a par ailleurs été verdi : les taux initiaux seront uniquement maintenus pour les biens affichant des performances énergétiques supérieures à la réglementation en vigueur. Dans l'ancien, les investissements dans le cadre du dispositif Denormandie bénéficient des mêmes taux de réduction d'impôt que le Pinel, mais à condition de réaliser des travaux représentant 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat, travaux, honoraires, etc.). Il s'applique dans les 222 communes ayant signé des conventions Cœur de ville ou celles qui mettent en place une opération de revitalisation de leur territoire.

Il faut être vigilant dans ses calculs : l'avantage fiscal, c'est la cerise sur le gâteau. Et il faut tenir compte de l'effort d'épargne résiduel, car les loyers couvrent rarement la mensualité.
ELISABETH JULIEN, FONDATRICE D'IKIMO9.

Demande locative

Quel que soit le dispositif, pour que l'opération affiche une rentabilité satisfaisante, il faut bien choisir sa ville. « Les grandes métropoles additionnent une bonne demande locative, notamment celle des étudiants, des transports en commun développés, une démographie positive et un dynamisme économique qui leur permet d'être créatrices d'emplois », estime Elisabeth Julien, fondatrice du comparateur de logements neufs Ikimo9. C'est le terrain idéal du dispositif Pinel, d'autant que les loyers pratiqués sont relativement similaires à ses plafonds. « Dans le neuf, les prix à l'achat dans les dix grandes métropoles françaises (hors Paris et Ile-de-France) se stabilisent tous au même niveau, sauf à Lyon et Bordeaux, autour de 4 500 euros le m². La seule métropole où les prix n'ont pas flambé, c'est Toulouse, à 4 000-4 200 euros le m² », constate Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta.

Ensuite, il faut tenir compte des écarts avec l'ancien : à Nantes, Angers ou Rennes, les prix du neuf sont supérieurs de 25 % à ceux de l'ancien, ce qui réduit les perspectives de plus-value à terme. A scruter aussi, le taux de vacance du parc locatif. Parfois, mieux vaut regarder les communes adjacentes, plus abordables et à la démographie plus favorable, « comme Blagnac ou Colomiers près de Toulouse » , souligne Marc Guillemois, conseiller en gestion de patrimoine à Quintésens. Certains investisseurs préfèrent opter pour l'Ile-de-France : avec le chantier du Grand Paris Express, de nombreuses villes rénovent ou développent de nouveaux quartiers. Mais désormais, exit Saint-Ouen, Asnières-sur-Seine ou Pantin, devenues trop chères. « Il faut plutôt miser sur Alfortville, déjà desservie par le RER D et bientôt la future ligne 15, où les biens sont proposés à partir de 5 000 euros le m², indique Farid Ailam, président de Valorem Investissements. Mais aussi, en Seine-Saint-Denis, sur le quartier de la mairie à Bobigny, avec la future ligne 15, ou sur Villepinte, résidentielle et desservie par le RER D. Pour ces deux villes, compter à partir de 4 000 euros le m². A plus long terme, on peut miser sur Bondy, dotée du tramway, aux alentours de 3 500 euros le m². » Dans les Hauts-de-Seine, l'arrivée du Grand Paris Express a aussi permis l'émergence de nouveaux quartiers à Colombes, Clamart et Châtenay-Malabry, entre 6 000 et 7 000 euros le m².

(SOURCE : IKIMO9, CHALLENGES)

1 NANTES

A 45 minutes de l'océan et 2 h 30 en TGV de Paris, Nantes, c'est une croissance démographique de 5,88 % sur cinq ans : selon l'Insee, la métropole pourrait gagner plus de 100 000 habitants d'ici à 2030.

De nombreuses entreprises (Doctolib, Faguo, OuiSNCF, Compte Nickel, Cap Gemini…) s'y installent aussi, favorisant la création d'emplois.

(Photos : Hervé Hughes - René Mattes/Hemis)

2 TOULOUSE

Entre 2012 et 2017, la Ville rose a gagné 26 235 habitants (+ 5,63 %) et créé 21 997 emplois, une des croissances les plus importantes en France. Elle se prépare à devenir la troisième ville en 2025, avec plus de 500 000 habitants. Un bémol : Toulouse va devoir encaisser le contrecoup de la crise de l'aéronautique, sa spécialité.

(Photos : Hervé Hughes - René Mattes/Hemis)

3 BORDEAUX

Depuis la mise en service de la LGV, en 2017, qui relie Paris en 2 heures, Bordeaux connaît un dynamisme démographique en accélération (+ 5,32 % sur cinq ans).

La ville bénéficie de projets urbains de grande ampleur (Euratlantique, Bassins à flot, Brazza, etc.), qui sont en train d'être réévalués par la nouvelle municipalité écologiste.

(Photos : Hervé Hughes - René Mattes/Hemis)


Virginie Grolleau

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