Comment bien choisir son syndic de copropriété

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Bassel Abedi

Biographie Fondateur de Rendementlocatif.com, Bassel est un ancien chef de projet chez Microsoft. Passionné de code, il a créé sa start-up en 2016 à la suite d'un constat : aucun outil numérique n’était mis en place pour permettre au grand public de calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier ...Lire la suite

Du syndic bénévole au syndic assisté, en passant par le syndic traditionnel ou en ligne, il existe de nombreuses solutions pour une copropriété. Décryptage de notre expert Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com.

En fonction de la taille de l’immeuble et de la copropriété, le syndic à privilégier ne sera pas forcément le même. Il convient aussi de noter qu’une gestion comptable est nécessaire et sa maîtrise est importante. Syndic bénévole, syndic traditionnel, syndic en ligne ou syndic assisté, quelles sont les solutions et quel syndic de copropriété choisir?

Le syndic bénévole

Pour les petites copropriétés, le syndic bénévole a l’avantage d’être simple à mettre en place et d’être peu coûteux. Par ailleurs, il ne demande pas de gestion très technique ni de grandes compétences en matière juridique et comptable.

En effet, n’importe quel copropriétaire peut exercer cette fonction, même si la nomination d’un syndic dans une copropriété reste une obligation légale. Ainsi, un copropriétaire sera désigné comme syndic bénévole lors de l’assemblée générale (AG). Si la personne élue n’a pas besoin de posséder une carte professionnelle pour exercer ses fonctions, elle a en revanche les mêmes obligations qu’un syndic traditionnel: il conviendra alors de calculer les frais des parties communes (électricité par exemple) et de gérer l’intendance et l’entretien de l’immeuble (éventuelle entreprise de ménage, travaux, gestion des poubelles, etc.). Il faudra également répartir les frais de facture d’eau si les compteurs sont indépendants, et gérer les virements réguliers ou appels de fonds des différents copropriétaires (élaboration du budget). Le syndic bénévole devra aussi organiser les AG annuelles et/ou extraordinaires.

Économique et sans honoraires de gestion, le syndic bénévole comporte ses limites et ne sera pas intéressant dans les copropriétés trop importantes (plus de 10 lots), compte tenu d’une implication plus forte relative au nombre élevé de copropriétaires, et des tensions que cela peut engendrer (gestion des impayés, des procédures, etc.). Il est aussi très chronophage pour la personne qui s’en occupe.

Le syndic traditionnel

Le syndic traditionnel est en fait une gestion en agence de la copropriété, et donc une gestion externe à l’immeuble. Solution souvent la plus coûteuse, elle est intéressante pour les grosses copropriétés qui demandent une gestion comptable et administrative importante. Elle est donc moins contraignante pour les habitants, qui n’ont rien à gérer. En effet, le cabinet professionnel sélectionné s’occupe de tout et vient régulièrement sur place vérifier le bon état de la copropriété.

Attention, dans le cas de ce choix de syndic, il conviendra de bien vérifier les prestations incluses dans le contrat, avant le choix du cabinet: s’il y a une question de prix, il y a aussi un sujet sur la qualité des prestations fournies à ne pas négliger. En effet, si la loi Alur a permis de créer un contrat type avec toutes les prestations comprises dans le forfait annuel d’un syndic, les modalités de ces dernières peuvent varier d’un contrat à l’autre et entraîner une facturation supplémentaire.

Le syndic bénévole assisté

Le syndic bénévole assisté peut être une alternative au syndic bénévole, qui reste simple, économique et sécurisée. En effet, ce genre de sociétés apporte au syndic bénévole les outils, le support et le conseil (documents juridiques, logiciels de gestion, etc.) pour permettre une gestion de l’immeuble un peu plus "professionnelle", tout en réduisant le coût de gestion.

Si cette solution est un bon compromis entre un syndic 100 % bénévole interne et un syndic traditionnel, elle n’est pas adaptée aux immeubles qui comportent trop de lots, compte tenu parfois d’une gestion qui mérite un suivi régulier (ascenseur, chaudière, etc.). Elle est un appui logistique, mais ne remplace pas une gestion à 100%. Dans ce cas, même assisté, le copropriétaire bénévole reste celui qui assure toute la gestion.

Opter pour un syndic 100% en ligne

Avec un coût plus élevé qu’un syndic bénévole ou assisté, cette solution reste séduisante, car elle dégage les copropriétaires de toute responsabilité. Le syndic en ligne dispose d’une carte par la chambre de commerce et d’industrie qui lui donne sa qualité de professionnel. Ainsi, il se charge de tout, des éventuels travaux, des convocations à l’assemblée générale, de la comptabilité, des impayés, etc.

Attention, pour cette option, il convient de noter que le syndic ne se déplace jamais au sein de l’immeuble. Alors, la gestion quotidienne revient aux copropriétaires. Ils devront lui signaler les problèmes rencontrés (fuite d’eau, panne d’ascenseur, etc.). En étroite collaboration avec lui, les copropriétaires recevront aussi les entreprises professionnelles pour l’élaboration des devis et le suivi des travaux, mais gèreront aussi la tenue des AG.

Pour bien choisir son syndic, il convient de regarder si ses compétences sont adaptées à la copropriété. En effet, une petite copropriété n’a aucun intérêt à se diriger vers une grosse structure, contrairement aux immeubles avec de nombreux lots. Il convient de regarder bien sûr les tarifs, mais également la qualité des prestations de services, le sérieux, mais aussi la qualité de la relation.

Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com

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