Argent & Placements Investissement locatif

Conséquence de la pandémie due au coronavirus, l’absence des touristes et d’une partie des étudiants augmente, pour les propriétaires, le risque de ne pas trouver de locataire. Avec, à la clé, une baisse rapide de la rentabilité.

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A Montpellier, pour un deux-pièces acheté 135 000 euros et loué 675 euros, la rentabilité est de 6 % avant impôt si le logement est loué toute l’année. Mais s’il est vide durant trois mois, la rentabilité tombe à 4,5 %. A Montpellier, pour un deux-pièces acheté 135 000 euros et loué 675 euros, la rentabilité est de 6 % avant impôt si le logement est loué toute l’année. Mais s’il est vide durant trois mois, la rentabilité tombe à 4,5 %. Stock4B / Photononstop

Crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 oblige, les touristes sont absents, tandis qu’en raison de la mise en place de cours à distance, certains étudiants ont rendu les clés de leur appartement et sont rentrés chez leurs parents. L’année 2020 a été difficile pour les propriétaires bailleurs et 2021 s’annonce également compliquée.

Dans les mois à venir, les logements pourraient mettre plus de temps à se louer et ce risque de vacance locative pourrait s’accentuer, d’autant que le stock de logements disponibles à la location est déjà important – le site SeLoger indiquait en septembre 2020 que le nombre d’annonces de logements à louer avait augmenté de 15 % depuis un an en France.

- 8 % de rendement par mois de vacance

Pour le propriétaire, un logement vide est coûteux.

Prenons l’exemple d’un appartement de deux pièces (45 m2) situé à Montpellier, acheté 135 000 euros et loué 675 euros par mois. Le taux de rentabilité, c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel et le prix de l’achat, est de 6 % avant impôt si le logement est loué toute l’année. Mais s’il est vide pendant trois mois, la rentabilité tombe à 4,5 % avant impôt.

« Sur une année, nous estimons que chaque semaine non louée représente pour le propriétaire une perte de 2 % du rendement locatif et cela représente 8 % de leur rendement annuel par mois de vacance », indiquent Benoît Mazzetti et Gaëtan Mathey, cofondateurs de Bernie, une agence immobilière en ligne.

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Le propriétaire bailleur doit, en outre, continuer à assumer les charges liées au logement notamment si celui-ci est situé dans une copropriété. Ainsi, une partie des coûts qu’il récupère habituellement auprès du locataire, comme le salaire du gardien qui sort les poubelles, ou le contrat d’entretien de la chaudière et de l’ascenseur, lui reviennent en totalité. Il devra aussi payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au Trésor public, qui est en principe récupérée auprès du locataire.

Et s’il a emprunté pour acheter le logement à louer, il doit bien sûr continuer à payer la mensualité. A savoir toutefois : si le logement est vide au 1er janvier, le propriétaire n’a pas à se substituer au locataire et à payer la taxe d’habitation. Maigre consolation, la perte de revenu est atténuée par une imposition moindre du ménage car ces loyers non perçus diminuent l’impôt dû.

Baisser le loyer ?

Mieux vaut donc tout faire pour conserver son locataire, quitte à lui proposer une ristourne sur le loyer, si cela peut le retenir. « Pour éviter la vacance locative, le plus simple est de consentir une baisse de loyer plutôt que de s’arc-bouter sur le montant prévu », confirment Benoît Mazzetti et Gaëtan Mathey.

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